Procédure d'alerte en copropriétés: Quel bilan?

Afin de prévenir le risque de mise en difficultés des syndicats des copropriétés, il fût prévu une procédure d’alerte qui ne pourrait être déclenchée que dans les deux hypothèses suivantes:

. l’article 29-1-A de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit: lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le Président du Tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire adhoc. En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du TGI peut être saisi en référé d’une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du syndicat. Le président du TGI peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fournitures d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés , restent impayées depuis 6 mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Dans les cas visés aux 3 alinéas précédents, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et, le cas échéant , le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

. Par ailleurs, l’article 29-1-B de la loi du 10 juillet 1965 indique: le président du TGI saisi dans les conditions prévues à l’article 29-1-A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission. Le président du TGI précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’ article 29-1-A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers. Dans un délai de 3 mois renouvelable une fois par décision du président du TGI, le mandataire ad hoc adresse au président du TGI un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Le greffe du TGI adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical , au maire de la commune où est implanté l’immeuble, le cas échéant au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’Etat dans le département. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport.

Qu’en est il de la mise en application de la procédure d’alerte?

A ce jour le peu d’informations résultant de la fréquence de la saisine de cette procédure ainsi que l’issue des procédures ne permet pas de se prononcer sur l’efficience de la procédure d’alerte, néanmoins afin d’éviter des mises en responsabilités il est recommandé:

- au syndic dès que le seuil des 25% d’impayés est atteint, constat fait à la clôture des comptes, d’informer immédiatement le président du conseil syndical et chaque membre du conseil syndical, d’inviter ces derniers à se réunir aux fins d’examiner la situation, de leur communiquer les pièces qui accompagneront la requête , enfin, après le dépôt du rapport établi par le mandataire ad hoc, d’élaborer avec le conseil syndical les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre des préconisations de ce rapport.

- au président du conseil syndical de réunir ce dernier dès qu’il est informé par le syndic que le seuil d’impayés est atteint.

- au conseil syndical dans la mesure ou le syndic n’a rien entrepris d’informer les copropriétaires que le seuil d’impayés est atteint. Il pourra examiner éventuellement avec les copropriétaires l’opportunité d’une saisine en référé par 15% des voix du syndicat des copropriétaires. Dans ce cas il appartiendra au conseil syndical et aux copropriétaires précités de réunir les pièces destinées à motiver l’assignation.

- aux copropriétaires d’être vigilants sur les conditions susceptibles de permettre la mise en place de cette procédure d’alerte, toutefois il leur est également recommandé de pratiquer cette saisine avec modération afin d’éviter que le “remède” soit pire que le mal à soigner.

-aux créanciers, la même modération que celle demandée aux copropriétaires est recommandé pour un souci d’efficience de la procédure d’alerte.

L’usage de la procédure d’alerte semble être très peu fréquent, faudrait il en déduire que cette procédure ne soit pas adaptée à la prévention de la mise en difficulté des syndicats de copropriétés?

                                                                    Photo de msamsa  7373